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三线城市将成下轮行业增长动力
行业调控依然在微调中持续,房地产市场的投资销售也正在发生更深层次的调整。里昂证券地产行业研究部区域主管王艳在
财经  2017-09-07 00:00
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行业调控依然在微调中持续,房地产市场的投资销售也正在发生更深层次的调整。里昂证券地产行业研究部区域主管王艳在

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行业调控依然在微调中持续,房地产市场的投资销售也正在发生更深层次的调整。里昂证券地产行业研究部区域主管王艳在接受本报记者专访时认为,本轮政策收紧的主要原因来自于中国房地产市场长期以来的矛盾定位,调整周期将在今年11月左右结束。而下一轮的行业增长动力将主要依靠当前参与率较低的三线城市充当。

记者:近期,一些大的开发商都在积极打通外部的融资渠道,像万科到香港买壳,之前金地、招商也都有这些打算或举动。不管是借壳也好,还是直接进行IPO,您对香港的融资环境怎么看?

王艳:由于内地融资环境偏紧,内地开发商越来越对其他融资渠道感兴趣,也有积极寻找新渠道的意愿。香港相对自由,融资也比较自由,只要在香港有一个壳,就可以用市场利率去融资。现在内地房地产开发商向银行贷款,起码需要8%以上的借贷成本,但在香港就可能只需4%左右。以前可以做的债券,也是比较常见的融资渠道。但香港这个相对自由的市场也不是没有门槛,所以我想,这个可能会是更多大的内资开发商选择的方向。

记者:现在扶植“刚需”入市,对房地产是利好。但也有一些悲观观点,认为现在投资放缓,“刚需”规模有限,库存有限,可能“刚需”在二季度末时就会消耗掉,并不完全能够支撑房地产行业的回暖,您怎么看?

王艳:有时候有些开发商倾向悲观一点,是为了让政府多支持一点。现在除了第一次买房的“刚需”以外,还有很多改善性的需求。政府限购以后,很多外地人不能买房,现在租赁市场有点回暖,其中改善性需求也有支持,因为第一套房可以找到租赁市场去支持,再帮助他们买第二套房。内地“刚需”没那么快用完,相反,从不少上市开发商那里了解到的情况是,供应量会比需求更少的局面预计未来很快会出现,不少上市开发商提过这个意见。

记者:你们了解到的开发商目前的投资及库存状况如何?

王艳:新开工量在下降,从去年四季度开始每年下降10%。市场层面上,我们在2009年二季度就已经感受到新开盘供应量有所下降,现在没有明显回暖。另外,土地市场上,因为没有什么竞争,在底价以上成交的地块现在占非常少数,这也可以保证这些拿地开发商未来可以有较高的毛利水平。目前,一般开发商的囤地情况没有以前那么严重,中海2007年土地储备达到11年的开发用量,现在是7.7年;富力地产当年可够17年开发的土地储备,现在只够12年;华人置地更是从30年降到现在的8.6年。开发商以前囤很多地不开发,等剩余价值,但现在土地拿到手以后,都是尽快开发。

库存方面,库存预期从2011年年末10个月的时间下降到2012年年末,预测下降比较温和,8个月水平算是偏高一点,对市场的竞争压力较大,应该会压制房价重新上涨的趋势,也让政府比较放心,不用再去调控。2013年预期库存会回到正常水平,大概6个月多一点。

记者:行业大环境要好于以前?

王艳:没错。2012年,我们预期销售面积全国会增长9%,其实2011年,虽然市场很差,但销售面积也增长了4%。未来几年,相信中国会需要4000万套房,会有超过1个亿的刚性需求使用者进入这个市场,这个比例大概是每个家庭3个人左右。我们对这个板块的评级就是增持。

价格走向方面,基本上是朝下。量有所增长,从3月份开始,全国或个别开发商的销售也有所增长。开发商销售大概增长21%,每周成交增长率17%~18%,有一些统计说3月份销量下降,我们认为那些统计可能有点滞后。3月份销量回暖是因为按揭利率对第一次购买者有所降低,刺激了需求。

第三次购房和非本地购房者到现在为止,按揭还是非常难,这也是政策比较成功的一面,控制投资需求力度足够。库存有所平稳,个别城市趋势差不多。M2呈下降的趋势,政府马上有一个反应,降低了存款准备金率50个基点。我们觉得今年大环境应该比较利好开发商。

记者:大环境的变化,是否会改变当前的地产行业调控局面?我们已经看到部分地区开始微调。房地产行业是否还有新一轮的增长行情?

王艳:今年房地产市场调控不会有大的变化,因为这么多年的调控,今年才开始有成果,相信政府会继续沿用一些成功的调控方法。就经济层面措施而言,还是会越来越倾向于支持,比如最近按揭利率的降低。

2012年地产行业的发展会比较慢,但会越来越好,库存相信会逐渐走低,价格在第四季度会开始稳定,开发商毛利也会稳定。在这种竞争比较大的市场,要卖楼和借钱都很不容易,可是要买地很容易,我们更希望企业在市场不稳时,稳扎稳打做好现金流。

中国房地产市场增长还有一波,一线城市在2005年已经见顶了,7800万平方米的楼面销售面积,到2011年已经减半,只有4000万平方米;二线城市这几年也见顶了,增长不明显,三线城市还在急速增长,需求在追赶上来。三线城市占中国人口75%,参与率是24%,中国有四分之三的人口和四分之三的地方还没有参与房地产市场,这也是一个动力。

2012~2015年楼市销售,主要动力在三线城市,到2015年,预期三线城市也将达到比较成熟的阶段。从2015年开始楼市销量增速会放缓。

| 中国房地产网 | 编辑:admin| 2017-09-07 00:00

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