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新加坡开发商吉宝置业上海“囤地”迷雾 位处上海静安闹市 18年仍闲置
吉宝置业给出的答复是“目前,我司没有该项目的相关出售计划。”
公司  2019-04-29 14:42
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吉宝置业给出的答复是“目前,我司没有该项目的相关出售计划。”

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地块位于武定路的出入口敞开着但里面变成了临时停车场 高欣摄

| 中房报记者 高欣 上海报道

在上海市静安区武定路与康定路间的常德路路段上,有两百多米的围墙被绿色纱网和铁架围起,但那里正在进行的工程仅是名为“美丽城区”的围墙、景观小品项目,与其背后“沉睡”了超过18年的土地并无关联。

在纱网、铁架和围墙背后的静安区95号街坊C地块,规划用地面积约2.85万平方米,开发商是来自新加坡的吉宝置业。可在城市飞速发展,新建筑林立的上海,这块位于核心地带的土地竟然在完成动迁工作后还闲置了4年多。

直到进入2019年这块土地终于有了新的动态。据天工网公开的工程信息显示,上海市静安区95号街坊C地块商办楼项目在今年4月3日就工程类别、建设周期、设计院信息及项目进展作出了更新。按照最新公示的规划,该项目预计在今年6月开始至2023年6月完成施工。这意味着距离项目入市,至少还需要4个年头,而整块土地从动迁到完成开发预计将耗时22年。

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地块内一片荒芜与对面静安枫景项目形成反差 高欣摄

同一土地的“双面”

沿武定路向东走,在住宅项目静安枫景对面就是闲置的静安区95号街坊C地块,地块往东是静安豪景,两个高层项目间C地块的“空白”显得十分打眼。

地块四周被白色围墙围起,多个出入口紧闭并标注着“施工工地、禁止入内”的字样,只有武定路上一个出入口敞开着门。中国房地产报记者进入地块看到,部分空地已被某企业用作临时停车场,地块内杂草丛生,停着的挖掘机旁边堆积的建筑材料也很久没有人动过,没有施工人员,也没有任何施工的迹象。

“这块地啊,快5年没什么动静了吧!之前动迁就弄了挺久的。”常德路上的商贩表示。

上海市静安区住房保障和房屋管理局公开的信息显示,上海富伟置业有限公司静安区95号街坊C地块自2007年9月10日起开始拆迁,原计划2008年9月9日止。但到了2012年该地块仍未完成拆迁工作,又将拆迁期限延长至2013年3月9日。

到2013年2月1日,该地块拆迁基地与居民签约率达到97%,尚有30户居民未签约,仍需要继续开展拆迁工作。

这仅剩的30户,让静安区95号街坊C地块的拆迁工作又延续了两年。2013年、2014年,均有《关于同意延长“静安区95号街坊C地块新建商品房”项目房屋拆迁期限的通知》从静安区住房保障和房屋管理局发出,给出最后的期限,停止在了2015年3月9日。

终于,静安区95号街坊C地块的拆迁在2014年末完成收尾,但整个拆迁工作的推进花费了将近7年的时间。而在这7年里,不止静安区,整个上海都发生着翻天覆地的变化。

事实上,想要完整的回顾静安区95号街坊C地块的故事,就要从2000年说起。吉宝置业中国发言人告诉中国房地产报记者:“在上海市静安区,吉宝置业于2000年购得一幅近10万平方米的土地,并计划分期开发住宅及商业项目。”

除了一直闲置的C地块,在该地块东部和南部的两块土地上,吉宝置业先后开发建设了静安枫景和静安豪景两个住宅项目,这三个地块合在一起即吉宝置业口中在2000年获得的静安区土地。

与C地块的长期闲置和荒芜不同,现静安枫景所在地块是吉宝置业这次拿地中最先开工的部分。有公开信息显示,静安枫景项目早在2004年4月就已经开盘,且项目于2005年竣工。而静安豪景算是整块土地开发的二期工程,也在2011年完成开盘,2012年实现交房,当时的项目售价达到了75000元/平方米。

中国房地产报记者走访这两个住宅项目时发现,项目周边环境、配套均已成熟,附近中介门店里挂牌的二手房总价最高的能达到每套1650万元。吉宝置业手中静安区项目和土地的核心的地理位置与板块价值不言而喻。时至今日,吉宝置业18年前在静安区拿下的土地仅剩C地块还未完成开发。这块杂草丛生,甚至被用作临时停车场的闲置土地与周边成熟开发的住宅项目及静安寺板块的繁荣景象呈现出巨大的反差。

据吉宝置业中国发言人透露,静安区95号街坊C地块计划开发一个集办公和零售于一体的综合体项目。

如果该地块在2014年完成拆迁就开始动工,按照4年的建设周期计算,这块地本应在2018年前后就已经入市。有数据统计,2018年时,静安寺板块写字楼的平均租金水平达到每天每平方米超过8元,位处整个上海市高点,且租金的溢价仍在持续。简单计算便能发现,这幅距离静安中央商务区仅仅800米的土地,这些年闲置和荒废的究竟是怎样的价值。

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闲置四年的空白期 

如果说,前期拆迁所耗费的漫长时间是开发的必经过程,那在地块完成拆迁工作,且土地平整的情况下迟迟没有开工,甚至闲置4年之久,就让人不得不好奇这四年的空白期。

“商办综合体工程周期要看规模及房企资金实力,要是规模大的项目,3年至5年可能没法竣工。如果开发商资金实力有限可能会选择分批进行,这样也会造成开发节奏的放缓。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。

但因资金短缺问题搁置项目的原因似乎并不适用于静安区95号街坊C地块。吉宝置业中国发言人表示,中国是吉宝置业的重点市场,上海则一直是吉宝置业在华业务发展的重点城市之一。公司在沪深耕的近20年里,陆续在静安、浦东南汇、嘉定南翔、虹口等区域先后推出了多个地产项目。

按照吉宝置业表示已经进入上海市场20年的说法,这个时间与在静安区拿地的时间仅有一两年的差距,但在获取土地后吉宝置业仍在上海有地产项目的布局,这足以说明吉宝置业的资金情况。

卢文曦告诉中国房地产报记者:“在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

吉宝置业中国发言人对此回应称:“静安区95号街坊C地块项目团队自2015年初就开始推进项目开发,其中包括根据市场需求调整建筑设计方案、遵循相关法律法规进行方案报批等工作。”

值得关注的是,上述发言人表示:“根据2017年12月政府获批的控规要求,该地块限高180米。”

而在2016年,网上曾有关于静安区95号街坊C地块的规划方案流出。在一个名为《静安区95号街坊C地块建筑玻璃幕墙光反射影响分析报告》的文件中这样写道:项目由8个单体建筑组成,分别为1栋办公主楼和7栋多层商业裙楼。办公主楼位于基地西北侧,地上共42层,建筑总高度为199.9米。

显然,吉宝置业针对C地块的首套方案并不符合政府的控规要求。因此,后续设计方案的调整也必然会拖延地块的开工速度。

吉宝置业中国发言人表示:“我司目前正积极调整建筑设计方案以符合最新控规的各项要求,按计划争取2019年年内获取施工许可证并开工建设。”

不过,吉宝置业备受质疑的“囤地”行为,并非仅因在静安区95号街坊C地块出现。2017年10月,吉宝置业将其位于中山市磨刀岛的综合体项目“吉宝盛世湾”整体出让并获得了约14亿元的收益。而吉宝置业在2010年获取该项目土地时仅用了不到3亿元。一时间市场上对吉宝置业前期囤地,后期缓慢开发套利的质疑声不断。

对静安区95号街坊C地块来说,是否会重蹈“吉宝盛世湾”的覆辙仍是未知。18年过去了,上海静安区土地的价值已今非昔比,而其未来建成的商办项目价值更有无限空间。至于项目未来是否会出售,吉宝置业给出的答复是“目前,我司没有该项目的相关出售计划。”


| 高欣 | 编辑:本站编辑| 2019-04-29 14:42

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