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三季度职业经理人信心企稳 “信心比黄金更重要”
庞大市场仍在,保持信心很重要。
经理人访谈  2019-09-29 12:12
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庞大市场仍在,保持信心很重要。

三季度职业经理人信心企稳“信心比黄金更重要”

中房报记者 唐珊珊 曾冬梅 见习记者 孙晓萌 | 北京、广州报道


“以为扛两年就过去了,现在发现扛5年都没办法解套。”旭辉董事局主席林中在9月20日中国房地产报、中国房地产网、中房智库联合主办的“的“大变局新动能 2019长三角一体化发展峰会”上无奈地表示。2019年初短暂的“小阳春”,曾让无数人看到春天的希望,但收紧加码的调控政策将房地产再次抛入冷静的现实中。凌厉寒风中,世茂总裁许世坛难掩担忧地说:“有些开发商已尝到现金流苦果,都在转让项目”,而禹洲地产高层也在公司发布会上感慨:“整个行业都在勒紧裤腰带”。


秋风已起,对于职业经理人来说“信心比黄金更重要”,9月24日,中国房地产报2019年三季度职业经理人调查正式启动。根据调查结果显示,三季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index,简称中房MCI指数)为76.8,相比二季度上升了4.8。


时间刚进入下半场,两道带着肃杀之气的“政策令”便迎面而至。 8月17日中国人民银行发布公告,宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制;自10月8日起,房产按揭贷款利率机制,从过往的“基准利率乘以上下浮比例”,改为“LPR+加点”,货币正向实体经济倾斜。


数据显示,57.14%的职业经理人认为下半年金融政策环境会趋紧,57%的职业经理人认为下半年政策环境对产业地产的发展会相对有利;70%的职业经理人更倾向于在一线城市和粤港澳大湾区拿地。对于房价,37.5%的职业经理人认为下半年房价会趋于平稳。


庞大市场仍在,保持信心很重要


期待已久的“金九银十”并未迎来预期中的火爆成交。根据中国指数研究院发布的8月40城成交报告显示。8月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比降9%,同比降3%。从不同级别城市成交来看,一二线城市这两个房企热衷布局的地区也不乐观。2019年8月,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降19%,同比下降16%,目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。从成交面积来看,18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%,同比增长6%。而三四线城市,失去了棚改利好,逐渐显出颓势,甚至有房企放出话,下半年拿地不进三四线城市。


如此时期,职业经理人信心如何?当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受中国房地产报记者采访时表示:“虽然大的背景环境下,房地产确实遇到不小波动。经济减速,政策限制,但是房地产市场在未来几年依然是10亿以上庞大的市场,仍然是国民经济不可替代的支柱型产业,也是社会民生关注重点。而且宏观经济总体还是在增长,中国城市化进程仍未饱和,所以地产行业的前景依然是美好的。”


深圳某百强房企营销总裁在接受记者采访时表示,对下半年市场保持谨慎态度。目前市场分化明显,部分潜力和热点城市有不错的表现。公司将把握热点城市的轮动周期,助力销售平稳增长。一位香港上市百强房企执行总裁则表示:“近年来,内地房地产市场持续回归理性,从今年的市场情况来看,尽管房地产调控政策持续加码,金融信贷等政策收紧,但整体来看市场还算表现平稳,房企对市场依然保持乐观心态。”


旭辉控股董事局主席林中则表示,中国房地产已进入第三个20年,行业体量不能再涨17倍了,房价也不可能涨六七倍了。房地产行业的运行规律也会发生改变,不能用过去的观点去判断市场。


促销售、抓回款、强内功


“房企的日子越来越难。”禹洲副总裁兼沪苏区域总经理夏溧表示。对于房企来说,下半年的难,不仅来自于市场,更来自于政策。在年初短暂的融资宽松后,5月份监管新规发布,部分房企债券及ABS产品等公开市场融资被限制,“钱贵钱紧”成行业常态。


“下半年工作重心:促销售、抓回款,坚持一盘一策,抢收市场;坚持精细化管理,提升产品力和服务力。”考验犹在,职业经理人如何应对?前述接受采访的深圳房企营销总裁表示:下半年主要考验是在融资和现金流方面。公司信托融资和美元债占比小,受政策调控的影响相对较小。但仍需持续拓宽融资渠道,发挥低成本融资优势;更重要的是通过销售回款,补充自有资金,保持现金流充裕。


另一位接受采访的百强房企执行总裁也表示:“房地产企业下半年面临融资难、现金流紧张、拿地扩张等考验。下半年将聚焦产品设计、服务质量及多元化业务推进。”


经理人观点

三季度职业经理人信心企稳“信心比黄金更重要”

当代置业执行董事兼总裁张鹏


投资策略方面:


1.稳结构布局:重归二线城市,目前2019年上半年获取土地56%为一二线城市。增大二线城市比例,抵御政策风险。


2.注重区域深耕:在已进入、有深耕潜力的城市持续获取新的土地,以区域良好的品牌基础、客户基础,以及稳固的外部合作资源,确保项目快速、稳健开发及销售。


3.多模式拿地:通过一二级联动、旧城改造、项目代建、兼并收购等多种方式进行拿地,轻资产与重资产相结合。具体采用因城施策的方式,应主要体现为一线城市以合作获取土地方式为主,同时积极拓展城市更新、既有建筑改造等存量业务;二线城市以收并购、产业合作、招拍挂为主,多种方式获取土地,并进行产业升级;三四线城市更倾向于机会型获取土地。


城市选择方面:


继续采用“5+15+M”的城市进入策略,即聚焦京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群;持续重点深耕 15 个省会或优质二线城市。


融资方面:


当代置业未来会相应做出一些调整,如:低成本开发贷款资金、项目股权合作、社会资本合作等。

三季度职业经理人信心企稳“信心比黄金更重要”

金侨控股董事、高级副总裁贾丁


艰难环境下企业产品品质是唯一核心竞争力,我对下半年市场依然有信心。下半年,抓销售、促回款是工作重心,现阶段来看,对于中小规模房企来说,没有什么窍门来撬动一些游资或其他资金,所以踏实做好营销工作、服务工作,把握好开发节奏、保护好开发品质,卖好产品,做好现金流管理才是根本。


从企业融资来看,首先企业发展规模是由本身综合实力来决定,对于中小企业来说,稳健是最重要的。明确认识企业自身所处的发展阶段,在想做的项目里,选择与企业规模相匹配的资金,现金为王,做好营销,才是企业发展之道。


做房地产要面对的一个是市场、一个是政策,任何政策的导引我们都必须遵从。在现有的政策和市场环境下,企业要做好自己的性价比和投资销售的价格考量,不要盲目地来“追高杀低”,这不是股市,这是在做一个几十年的产品,做房地产要放到更长的一个时间阶段里来考虑我们产品的价值。



| 唐珊珊 曾冬梅 孙晓萌 | 编辑:本站编辑| 2019-09-29 12:12

标签:职业经理人
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